Affittare casa in Italia
Il contratto di affitto è il documento a cui si aggancia tutto il resto: senza un contratto registrato non puoi iscriverti come residente a quell'indirizzo — e la residenza è la porta d'ingresso dell'intero percorso. Fatti verificati il ; orientamento, non consulenza legale.
I tipi di contratto (L. 431/1998)
| 4+4 (canone libero) | Minimo 4 anni, rinnovo automatico +4; disdetta con raccomandata 6 mesi prima; canone di mercato |
| 3+2 (canone concordato) | Minimo 3 anni, +2 di diritto alla prima scadenza; canone entro gli accordi territoriali — spesso l’affare migliore |
| Transitorio | Fino a 18 mesi per un’esigenza temporanea documentata; termina da solo, senza disdetta |
| Studenti (6–36 mesi) | Città universitarie; si rinnova per lo stesso periodo salvo disdetta dello studente |
Alla prima scadenza di un 4+4 o 3+2 il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge (uso proprio, vendita, lavori…) con almeno 6 mesi di preavviso per raccomandata.
La registrazione: irrinunciabile
Ogni contratto oltre 30 giorni l'anno va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (servizio online RLI). Costi nel regime ordinario: 2% del canone annuo (minimo 67 € il primo anno) più 16 € di bollo per copia — divisi a metà tra locatore e inquilino per legge. Se il locatore sceglie la cedolare secca (21%, o 10% sui contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa), registro e bolli si azzerano — e il tuo canone resta congelato, senza aggiornamenti ISTAT, finché dura l'opzione.
Perché insistere: chi occupa senza titolo registrato non può iscriversi come residente all'indirizzo né attivare le utenze a proprio nome (D.L. 47/2014, art. 5). Chiedi la ricevuta di registrazione.
Deposito e comunicazione per i non UE
- Il deposito cauzionale ha un tetto di 3 mensilità e produce interessi legali, da versarti ogni anno (L. 392/1978, art. 11).
- Se l'inquilino è non UE: chi ospita o affitta a uno straniero deve avvisare l'autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore (TU art. 7; sanzioni 500–3.500 €). La registrazione del contratto non assorbe questa comunicazione (D.L. 79/2012) — aspettatela, e conservane copia: il contratto registrato alimenta anche idoneità alloggiativa e i fascicoli visto.
- Le provvigioni d'agenzia di circa una mensilità sono prassi di mercato, non legge — mettile per iscritto subito. (Nessuna fonte ufficiale le fissa.)
Fonti
Fonti primarie e ufficiali su cui si basa questa pagina — ciascuna consultata e verificata il 23 luglio 2026.
- Normattiva — L. 431/1998, artt. 2, 3, 5 (contratti di locazione abitativa)
- Normattiva — L. 392/1978, artt. 8 e 11 (spese di registrazione, deposito)
- Agenzia delle Entrate — Registrazione di un nuovo contratto (RLI)
- Agenzia delle Entrate — Cedolare secca (scheda informativa)
- Normattiva — TU 286/1998 art. 7 (comunicazione ospitalità stranieri) e D.L. 79/2012 art. 2
- Normattiva — D.L. 47/2014, art. 5 (titolo di occupazione, residenza e utenze)